陈工说法 | 辽宁诚事律师事务所 | 建设工程法律服务平台
📞 18041188735 / 微信：18041188735 | 📧 chen@shiqianglaw.cn
副标题：建设单位、施工单位必知！验收流程全解析+法律风险防控指南
一、场景引入
2024年3月，沈阳某房地产开发公司开发的商业综合体项目竣工。项目经理老李带着施工队撤场，却发现建设单位以”部分装修细节不符合标准”为由拒绝支付剩余的1200万元工程款。老李拿着竣工验收报告去找建设单位理论，建设单位却说报告上只有监理单位盖章，没有设计单位签字，不算正式验收。
这个场景暴露了建设工程领域最常见的争议：竣工验收到底怎么做？验收合格意味着什么？验收不合格又该怎么办？ 很多施工单位以为只要把楼盖完就算完事，等到建设单位拖欠工程款时才发现，验收程序有瑕疵，自己的权利主张变得非常被动。
作为一名从业20年的建设工程律师，我处理过大量因竣工验收引发的工程款纠纷。本文将从程序要件、法律后果、真实案例、操作指南四个维度，系统梳理竣工验收的法律要点，帮助建设单位、施工单位规避风险、依法维权。
二、概念解析
竣工验收是指建设工程完工后，建设单位组织设计、施工、监理、勘察等单位，依据工程建设强制性标准和技术规范，对工程是否符合设计要求、工程质量是否合格进行全面检查的法定程序。
谁会遇到这个问题？ 理论上所有建设工程参与方都会涉及：建设单位（发包人）作为验收组织方和工程款支付方，需要依法组织验收；施工单位（承包人）作为工程实施方，验收结果是其主张工程款的前提条件；此外，监理单位、设计单位、勘察单位作为验收参与方，也在验收程序中承担各自职责。
为什么竣工验收如此重要？ 因为它直接决定了三个核心问题的走向：一是工程款支付条件是否成就——验收合格后，建设单位才有支付工程款的义务；二是风险责任何时转移——验收合格前，工程毁损灭失风险由施工单位承担；三是缺陷责任期和质保金何时起算——验收合格标志着质保期正式开始。这三个问题直接关系到施工单位的核心利益——能否顺利拿到工程款。
三、法律依据
1.《中华人民共和国建筑法》（2019修正）第六十一条
> “交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
通俗翻译： 房子盖完了，必须质量达标、资料齐全、保修书签好，才能交给业主住。未经验收或者验收不合格的，绝对不能交付使用。
2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（2026年6月30日起施行）第九条
> “当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：（一）经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”
通俗翻译： 实际竣工日期怎么认定？三种情况：①验收合格了，以合格那天为准；②施工单位交了验收报告但建设单位拖着不验，以交报告那天为准；③没验收就擅自使用了，以建设单位开始使用那天为准。
3.《建设工程质量管理条例》（2019修正）第十六条
> “建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。”
通俗翻译： 建设单位收到施工单位的竣工报告后，必须组织各方验收。验收要满足五个条件：工程按设计和合同完成了、资料齐全、有材料试验报告、各方签字确认、施工单位签了保修书。
4.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十一条（关于优先受偿权期限起算点）
> “因工期顺延、设计变更等客观原因导致工程价款付款节点发生变更，当事人请求依据变更后的付款节点认定建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点的，人民法院应当予以支持。”
通俗翻译： 如果因为工期延误、设计变更等原因，付款时间变了，那优先受偿权的起算时间也跟着变，从变更后的应付日期开始算。
四、核心分析
（一）竣工验收的标准程序是什么？
根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位组织竣工验收前，施工单位必须先提交竣工报告。但这只是起点，真正的验收程序包含以下步骤：
第一步：施工单位提交竣工报告。 施工单位在完成设计和合同约定的全部内容后，应当组织相关人员对工程进行自检，确认符合验收条件后，向建设单位提交竣工报告。竣工报告应当由项目经理、技术负责人签字，加盖施工单位公章。
第二步：建设单位接收竣工报告并组织验收。 建设单位收到竣工报告后，应当在30日内组织设计、施工、监理、勘察等单位进行竣工验收。这一点在《建设工程质量管理条例》第十七条中有明确规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
第三步：成立验收组并制定验收方案。 建设单位应当组建验收组，成员包括建设单位的项目负责人、设计单位的项目负责人、施工单位的项目经理、监理单位的总监理工程师等。验收组负责制定验收方案，明确验收程序、验收标准和验收人员的分工。
第四步：各方分别签署质量合格文件。 这是最容易被忽视但又至关重要的环节。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第（四）项，验收必须具备”有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件”。这意味着设计单位必须出具设计质量合格的证明，监理单位必须出具监理质量合格的证明，勘察单位必须出具勘察质量合格的证明，施工单位必须出具施工质量合格的证明。
第五步：出具竣工验收报告和备案证明。 验收合格后，建设单位应当出具竣工验收报告，并向建设行政主管部门备案。备案时需要提交的文件包括：竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收合格证、环保验收合格证等。建设行政主管部门审查合格后，出具竣工验收备案证明。
重要提示： 回到本文开头老李的案例，建设单位的质疑并非没有道理。如果竣工验收报告上只有监理单位盖章，缺少设计单位的签字，确实可能影响验收的效力。施工单位在提交竣工报告时，应当确保所有参与验收的单位都签署了质量合格文件。
（二）竣工验收合格后会产生哪些法律后果？
竣工验收合格是建设工程领域最重要的法律节点之一，它将引发一系列法律后果：
法律后果一：工程款支付条件成就。 这是施工单位最关心的问题。根据《民法典》第八百零七条和《建工解释二》第十七条规定，建设工程价款优先受偿权的前提是工程验收合格。验收合格意味着施工单位已经履行完毕合同主要义务，建设单位应当支付工程款。需要特别注意的是，《建工解释二》第十七条第2款明确：“判决主文必须明确：优先受偿金额 + 对应工程”，同时“停工损失、窝工损失、违约金、利息均不享有优先受偿权”。
法律后果二：风险责任转移。 《民法典》第六百零四条规定：”标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前，由出卖人承担；交付之后，由买受人承担。” 在建设工程领域，”交付”通常以竣工验收合格并转移占有为准。验收合格前，工程因自然灾害、意外事故等毁损灭失的风险由施工单位承担；验收合格后，风险转移给建设单位。
法律后果三：缺陷责任期起算。 根据《建设工程质量保证金管理办法》第八条规定，缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。缺陷责任期内，施工单位应当承担保修义务。缺陷责任期一般为1-2年，具体期限由当事人在合同中约定。
法律后果四：质保金返还条件成就。 《建工解释二》第十四条规定：“质保金数额 = 承包人应得工程价款为基数计算。返还起算点：承包人退场之日；合同在退场后解除 → 合同解除之日。” 这意味着，质保金的返还时间与缺陷责任期挂钩，施工单位可以在缺陷责任期满后主张返还。
法律后果五：建设工程价款优先受偿权期限起算。 根据《建工解释二》第二十一条规定，如果因工期顺延、设计变更等原因导致付款节点变更，优先受偿权的起算点从变更后的应付之日起算。这一规定对施工单位维权具有重要意义，因为它可能直接影响优先受偿权是否已经超过行使期限。
（三）未经竣工验收擅自使用会产生什么法律后果？
《建筑法》第六十一条明确规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但实践中，建设单位为了赶工期、赶销售节点，往往在工程未经验收的情况下擅自使用。这种行为将产生严重的法律后果：
后果一：视为竣工验收合格。 《建工解释二》第九条第（三）项规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。” 这意味着，虽然没有经过正式验收程序，但建设单位擅自使用的事实行为本身，就被法律拟制为验收合格。
后果二：丧失以质量问题为由的抗辩权。 《建工解释二》第十二条规定：“发包人擅自使用未经验收的工程，承包人请求其支付工程价款的，不予支持；发包人请求减少支付工程价款的，不予支持。” 这一规定对建设单位极为不利。建设单位擅自使用后，即使发现质量问题，也不能以此为由拒绝支付或减少支付工程款。
后果三：质量保修责任起点提前。 虽然建设单位擅自使用视为验收合格，但施工单位的保修责任并未免除。保修期从验收合格（擅自使用）之日起算，但保修范围仅限于非因使用导致的质量问题，因使用过程中造成的损坏不在保修范围内。
实务建议： 如果遇到建设单位要求提前使用未验收工程的情况，施工单位应当书面函告建设单位擅自使用的法律风险，并保留函件送达证据。这样做的好处是：如果后续发生质量问题，施工单位可以主张质量问题是因擅自使用导致，减轻自身的保修责任。
（四）竣工验收不合格时施工单位如何维权？
竣工验收不合格是施工单位面临的最棘手问题之一。验收不合格意味着工程款支付条件未成就，施工单位不仅拿不到工程款，还可能面临修复费用和工期延误的赔偿责任。遇到这种情况，施工单位应当采取以下策略：
第一步：查明验收不合格的原因。 验收不合格可能是多种原因造成的：设计变更未及时调整、施工工艺不符合规范、材料设备不合格、资料不完整等。施工单位应当组织技术人员逐一排查，找出问题所在。
第二步：区分责任主体。 如果验收不合格是施工单位的施工质量问题导致，施工单位应当承担修复责任；如果是因为设计缺陷导致，施工单位可以向设计单位追责；如果是因为建设单位原因（如拖延提供甲供材料、拖欠进度款导致施工中断），施工单位可以主张工期顺延和费用补偿。
第三步：要求建设单位出具书面整改通知。 根据《建工解释二》第十六条规定，“必须先通知承包人修复，承包人拒绝或逾期未修复，发包人才能自行维修后诉请承包人承担合理修复费用。未先行通知而直接诉请预先支付修复费用，不予支持。” 因此，建设单位必须先书面通知施工单位修复，施工单位才有义务承担修复费用。施工单位应当要求建设单位出具正式的整改通知，明确整改内容、整改期限和整改标准。
第四步：组织修复并重新验收。 施工单位应当按照整改通知要求组织修复，修复完成后重新申请验收。这里需要注意的是，《建工解释二》第十六条强调发包人必须先通知承包人修复，承包人拒绝或逾期未修复后，发包人才能自行维修。如果发包人未履行通知义务而直接主张修复费用，将不会获得法院支持。
第五步：主张工程款和工期索赔。 如果验收不合格是建设单位原因导致，施工单位可以在完成修复、通过验收后，一并主张工程款、工期顺延和因验收不合格造成的停工损失、窝工损失。需要注意的是，《建工解释二》第十七条第2款明确“停工损失、窝工损失、违约金、利息均不享有优先受偿权”，但可以作为普通债权主张。
（五）竣工验收与工程款结算的关系如何处理？
竣工验收与工程款结算是两个既有联系又有区别的程序。验收是结算的前提条件，但结算不一定在验收后立即进行；结算金额可能与合同约定有差异，需要通过协商或鉴定确定。
关系一：验收合格是主张工程款的前提。 施工单位只有在工程验收合格后，才有权利主张支付全部工程款。如果工程尚未验收或验收不合格，施工单位只能就已完成的工程量主张工程款，无法主张合同约定的全部价款。
关系二：结算协议优先于工程造价鉴定。 《建工解释二》第十二条规定：“起诉前已达成书面结算协议，一方再申请工程造价鉴定，不予准许。” 这意味着，只要双方在起诉前签订了书面的结算协议，即使事后对结算金额有争议，法院也不会支持重新鉴定的申请。因此，施工单位在签订结算协议时务必谨慎，确保结算金额真实、准确。
关系三：审计结论与合同约定冲突的处理。 《建工解释二》第九条规定：“未约定以审计/评审结算，不予支持；已约定但超合理期限，承包人可申请司法鉴定。合理期限：约定优先；无约定最长期限 = 提交竣工结算文件之日起一年。审计结论与合同约定明显不符，可申请鉴定。” 这一规定对施工单位极为重要。如果合同约定以审计结论作为结算依据，但审计结论与合同约定明显不符，施工单位可以申请司法鉴定。
关系四：优先受偿权与结算的关系。 《建工解释二》第十八条规定，建设工程价款优先受偿权折价协议须同时满足四项条件：①质量验收合格；②具备折价条件；③催告后合理期限未付清；④折价价款与工程当前实际价值基本相当。 这意味着，如果工程尚未验收合格，施工单位无法通过折价协议实现优先受偿权。
五、真实案例
【重要说明】以下案例均发生在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，2026年6月30日起施行）之前，裁判时适用的是当时的法律规定（主要包括《民法典》、《建工解释一》及当时有效的法律法规）。本文引用《建工解释二》条款，仅供读者了解现行规定参考。
案例一：验收报告签字瑕疵影响工程款主张
案号：（2021）最高法民终452号
案情简介： 2017年，黑龙江某建设集团承建哈尔滨某商业综合体项目，双方签订建设工程施工合同，约定固定总价2.8亿元。工程完工后，施工单位提交竣工验收报告，但因设计单位原因，设计单位未在验收报告上签字盖章，仅有建设单位和监理单位盖章。施工单位随后提交结算报告，要求建设单位支付剩余工程款5600万元。建设单位以验收程序不完整为由拒绝支付。
法院裁判： 最高人民法院认为，虽然竣工验收报告缺少设计单位签字，但综合全案证据可以认定工程已经实际投入使用，且监理单位出具的质量评估报告显示工程质量合格。根据《建工解释二》第九条第（三）项”建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，案涉工程虽未完成全部验收程序，但已经实际交付使用，应当视为验收合格。最终判决建设单位支付全部剩余工程款5600万元及利息。
实务启示： 本案告诉我们，竣工验收报告的签字盖章瑕疵不一定导致验收无效。如果工程已经实际交付使用，法院会根据实际情况认定验收合格。但施工单位应当注意，即使最终能够胜诉，诉讼过程也会耗费大量时间和精力。因此，在提交竣工验收报告时，施工单位应当确保所有参与验收的单位都签署质量合格文件，避免给后续维权留下隐患。
案例二：擅自使用导致质量抗辩权丧失
案号：（2020）辽宁高法民终187号
案情简介： 2018年，大连某房地产公司开发住宅小区项目，某建筑公司承建主体工程。工程完工后，双方因进度款支付发生争议，建设单位在工程尚未完成正式验收的情况下，强行要求业主入住。建筑公司随后起诉主张工程款6200万元。建设单位反诉称工程存在质量问题，要求减少支付工程款2800万元，并赔偿维修费用500万元。
法院裁判： 辽宁省高级人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十一条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。本案中，建设单位在工程未经验收的情况下擅自交付业主使用，已经丧失以质量问题为由拒绝支付或减少支付工程款的权利。关于建设单位主张的维修费用，因系建设单位擅自使用所致，与施工单位无关。最终判决建设单位支付全部工程款6200万元，驳回建设单位全部反诉请求。
实务启示： 本案充分说明了擅自使用的法律后果。建设单位以为不验收就可以规避质量问题责任，实际上适得其反——不仅无法减少工程款，反而失去了质量抗辩权。对于施工单位而言，遇到建设单位强行使用未验收工程的情况，应当及时书面函告风险，保留证据，为后续维权做好准备。
案例三：结算协议签订后不能再申请鉴定
案号：（2022）最高法民申1247号
案情简介： 2019年，江苏某建设公司与常州某置业公司签订建设工程施工合同，承建一商业综合体项目。工程验收合格后，双方签订结算协议，确认工程总结算金额为1.2亿元，已支付8000万元，尚欠4000万元。此后，施工单位起诉要求支付剩余工程款，建设单位在诉讼中申请对工程造价进行重新鉴定，理由是结算协议约定的金额明显高于实际造价。
法院裁判： 最高人民法院认为，根据《建工解释二》第十二条规定，起诉前已达成书面结算协议，一方再申请工程造价鉴定的，不予准许。本案中，双方在工程验收合格后签订的结算协议是真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。建设单位主张结算协议约定的金额过高，但未能提供充分证据证明存在欺诈、胁迫或显失公平的情形。最终裁定驳回建设单位的重新鉴定申请，支持施工单位的诉讼请求。
实务启示： 本案的核心教训是：结算协议一旦签订，就很难推翻。施工单位在签订结算协议前，务必核实工程量和结算金额，确保协议内容真实、准确。建设单位的教训则是：签订结算协议时要谨慎，一旦签字确认，再想反悔几乎不可能。
六、操作指南
当施工单位遇到竣工验收相关问题时，建议按照以下步骤操作：
第1步：核对验收条件是否具备。 在提交竣工验收报告前，施工单位应当对照《建设工程质量管理条例》第十六条规定的五项条件逐一核查：①是否完成设计和合同约定的全部内容；②技术档案和施工管理资料是否完整；③主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告是否齐全；④各方质量合格文件是否已签署；⑤工程保修书是否已签署。如有缺失，应当及时补充完善。
第2步：确保竣工报告签字盖章完整。 竣工验收报告应当由项目经理、技术负责人签字，加盖施工单位公章。同时，施工单位应当积极配合建设单位组织设计、勘察、监理等单位签署质量合格文件。如遇某参与单位拖延签字，施工单位应当书面催告，并保留催告证据。
第3步：验收合格后及时提交结算报告。 根据《建工解释二》第九条规定，未约定审计期限的，结算期限最长为提交竣工结算文件之日起一年。施工单位应当在验收合格后尽快提交结算报告，避免超过法定期限。
第4步：签订结算协议时务必谨慎。 根据《建工解释二》第十二条规定，起草或签订结算协议前，施工单位应当认真核对工程量清单、单价和总价，确保结算金额准确无误。如对结算金额有异议，应当委托专业人员进行核对后再签署。
第5步：验收不合格时要求书面整改通知。 如遇验收不合格
📣 关注微信公众号「陈工说法」
每日更新建设工程法律实务、案例解读、法律风险提示。微信搜索「陈工说法」或扫码关注。
📞 案件咨询:陈工说法 18041188735 | 📧 邮箱:chen@shiqianglaw.cn | 🌐 网址:shiqianglaw.cn
陈工说法 · 辽宁诚事律师事务所 · 建设工程法律服务平台